Almanya Federal Mahkemesi, kira sözleşmelerindeki yazılılık şartının her durumda sözlü anlaşmaları geçersiz kılmadığına hükmetti.
Dava nasıl başladı?
Karar, iki kiracının ev sahibiyle kira ilişkilerini 31 Mart 2022’de sona erdirmeyi kabul etmesiyle ilgili uyuşmazlıktan çıktı. Taraflar, dairelerin en geç o tarihte boşaltılıp teslim edilmesi halinde 40.000 euro tutarında bir tazminat ödenmesini kararlaştırdı.
Sözleşmelerde ayrıca, değişiklik ve eklemelerin yazılı şekilde yapılması gerektiği belirtildi. Metinde, sözlü yan anlaşmaların yapılmadığı da yer aldı.
Ancak kiracılar, daireyi ilk planlandığı gibi saat 16:30’da teslim edemeyince aynı gün akşam yapılmak istenen geç teslim ev sahibi tarafından kabul edilmedi. Bunun üzerine kiracıların kendi anlatımlarına göre anahtarları gece yarısından önce ev sahibinin posta kutusuna attıkları ifade edildi.
Tazminat ödenmeyince dava açıldı
Dairenin fiili teslimi için ev sahibi şirketin bir çalışanıyla ertesi sabah, yani 01 Nisan’da buluşma kararlaştırıldı. Ev sahibi, kişisel teslimin ancak 1 Nisan’da gerçekleştiğini savunarak 40.000 euro’luk tazminatı ödemeyi reddetti.
Frankfurt am Main’daki Landgericht başlangıçta ev sahibini haklı buldu. Bunun üzerine kiracılar dosyayı üst mahkemeye taşıdı.
BGH ne dedi?
Bundesgerichtshof, 9 Eylül 2026 tarihli kararında (Az. VIII ZR 127/25) ilk derece mahkemesinin kararını bozdu ve dosyayı yeniden yargılama için geri gönderdi. Mahkeme, temyiz aşamasındaki yargılamada ileri sürülen anlaşmaların yeterince dikkate alınmadığını belirtti.
BGH’ye göre taraflar, üzerinde anlaştıkları yazılılık şartını, sonradan şekle bağlı olmayan bir değişiklikte mutabık kalarak da kaldırabilir. Mahkeme, bu sonucun yeni anlaşma yapılırken mevcut yazılılık şartının akla getirilmemiş olması halinde de değişmediğini vurguladı.
Ancak BGH, bireysel olarak kararlaştırılmış nitelikli, yani “çift yazılılık şartı” bulunan durumların farklı olabileceğini de belirtti. Böyle bir hüküm, yalnızca sözleşme değişikliklerini değil, yazılılık şartının kendisinin kaldırılmasını ya da değiştirilmesini de yazılı şekle bağlıyor.
“Müthiş” değil, geçersiz de değil: ek açıklamalar
Mahkeme, kira fesih sözleşmesindeki “sözlü yan anlaşma yoktur” ifadesinin de daha sonra yapılmış olası bir sözlü anlaşmaya engel oluşturmadığını söyledi. BGH, bu tür bir tamlık kaydının, nitelikli yazılılık şartıyla aynı şey olmadığını kaydetti.
Öte yandan, anahtarın posta kutusuna atılmasının zorla kurulmuş bir fiili hâkimiyet oluşturup oluşturmadığı konusunda BGH karar vermedi. Mahkemeye göre kiracıların anlatımı, anahtarın ev sahibi tarafıyla görüşülerek bırakılmış olabileceği ya da ertesi gün yapılacak teslime rağmen tazminat ödenmesine onay verilmiş olabileceği ihtimalini dışlamıyor.
Kararın kira sektörüne mesajı
Karar, özellikle gayrimenkul şirketleri açısından sözleşmesel yazılılık şartlarının sınırlarına dikkat çekiyor. Büyük konut portföylerinin yönetiminde, teslim tarihi, süre uzatımı ya da tazminat gibi konularda görüşmelerin günlük işleyiş içinde telefonla, inceleme sırasında veya çalışanlar aracılığıyla yapılabildiği belirtiliyor.
Mahkeme, bir sözleşmede değişikliklerin yalnızca yazılı olursa geçerli sayılacağı yazsa da bunun her durumda sonradan yapılan sözlü bireysel anlaşmayı hükümsüz kılmadığını ortaya koydu. Bu nedenle şirketlerin, böyle bir hüküm bulunduğu için sözlü bir taahhüdün otomatik olarak geçersiz kalacağını varsaymaması gerekiyor.
Karara göre, usule uygun belgelenmeyen bir sapma bile tahliye tarihi, uzatma talebi veya tazminat gibi uyuşmazlıklarda önem kazanabilir. Mahkeme, bu nedenle yalnızca standart form maddelerine dayanmanın yeterli olmadığını, iç süreçlerin de güvenilir olması gerektiğini ortaya koydu.
BGH kararında, sözleşme maddelerinin düzenli olarak gözden geçirilmesi ve uygulamaya uygun süreçlerle desteklenmesi gerektiği mesajı da verildi. Çalışanların hangi konuda söz verebileceği ve farklı anlaşmaların nasıl kayda geçirilmesi gerektiği netleşmeden, ileride çıkabilecek anlaşmazlıkların önüne geçilmesinin zor olabileceği ifade edildi.
